Предчистовая отделка квартиры в новостройке что это

Предчистовая отделка

Под предчистовыми отделочными работами, понимается максимальная подготовка жилой площади к последующему ремонту. Жилые помещения в новостройке в основном продаются именно в таком виде. Квартира, качественно подготовленная к отделочным работам, позволит хозяевам сосредоточиться непосредственно на планировании интерьера и дизайна. В ходе предчистовых отделочных работ проводятся следующие действия:

1. Помещение полностью электрифицируется.
2. Монтируются оконные блоки и сопутствующая фурнитура.
3. Монтируются входные и межкомнатные двери.
4. Устанавливаются источники тепла (батареи радиаторы).
5. Подготавливаются выходы для вывода бытовых вод и место для санитарных приборов.

В ходе предчистовых работ в квартире, штукатурятся стены, ровняются полы и облагораживаются потолочные перекрытия. Предполагается, что человек, купивший жилую площадь в новостройке, может сразу начать её обустраивать, не отвлекаясь на вызов сантехников, слесарей и т. д.

Плюсы и минусы покупки квартиры с предчистовой отделкой

Приобретая квартиру с предчистовой отделкой, нужно тщательно рассмотреть актив и пассив такой покупки. Несомненно, существует множество индивидуальных факторов, которые оказываются решающими при выборе вариантов будущего жилья. Но есть и нечто общее, абстрактно объединяющее все случаи.

Преимущества квартиры с предчистовой отделкой:

• хорошо или не очень, но жить можно сейчас и сразу;
• сокращаются расходы на дальнейший ремонт;
• жилье можно декорировать в соответствии со вкусами собственника.

Недостатки этого типа отделки, в сравнении с чистовым вариантом:

• финансовые вливания все же нужны, частично сразу;
• «переходный период» от предчистовой отделки до финишной может затянуться на долгие месяцы, а то и годы;
• сдать такую квартиру внаем по хорошей цене и без промедлений вряд ли удастся.

И все же, застройщики взяли предчистовую отделку в качестве основного направления, а значит в этом есть резон. Эти люди предлагают то, что пользуется наибольшим спросом.

Делаем предчистовую отделку сами

Некоторые застройщики, чтобы не брать на себя дополнительных обязательств, сдают жильё только в черновой отделке. Тем самым они ускоряют срок сдачи объекта в эксплуатацию и уменьшают риски возникновения юридических тяжб. При этом дольщик (участник договора долевого участия) получает голые стены, неровные пол и потолок, зияющие дыры оконных и дверных проёмов, то есть, квартиру абсолютно не приспособленную для жилья. В этом случае можно нанять для предчистовой отделки ту же самую компанию, которая строила дом, воспользоваться услугами другой ремонтной бригады или проделать все работы самостоятельно. На последний шаг решаются обычно те владельцы жилья, которые обладают опытом по работе с песчано-цементными смесями и имеют соответствующий инструментарий. Но даже если хозяин квартиры будет использовать наёмный труд, знать этапы предчистовой отделки ему будет полезно.

Входная дверь

«Мой дом – моя крепость,» – с этой фразы должно начинаться будущее новоиспечённого домовладельца. Дверь должна быть хорошо защищена от взлома. Лучше, если вы сразу установите двойную. Она вас убережёт не только от непрошенных гостей, но и не позволит посторонним звукам и холоду проникать внутрь вашего жилья.

Составление дизайн-проекта

На бумаге все недочёты видать сильнее, чем в суматохе ремонта. К тому же, вы сможете привлечь всех домочадцев к составлению интерьера, продумать все мелочи, представить конечный вид вашей квартиры. В первую очередь это нужно для правильной разводки коммуникаций. Будет неприятно обнаружить, что шнур телевизора каких-то 20 см не достаёт до розетки, или до выключателя вашему ребёнку приходится всё время допрыгивать. Сложнее всего составить проект ванной комнаты и кухни. Ведь здесь необходимо продумать разводку труб и расположение габаритных бытовых приборов и сантехники. В этих небольших помещениях даже 5 см просчёта окажутся критическими: либо стиральная машинка не войдёт на предназначенное ей место, либо трубы будут некрасиво виднеться перед кафелем, либо придётся проделывать дополнительные штробы для розеток.

Предчистовая отделка позволяет создать собственный дизайн нового жилья.

Установка перегородок

При монолитно-каркасном возведении жилых домов застройщики предусматривают установку перегородок именно на этапе предчистовой отделки. В черновом виде вы увидите стены лишь по периметру своей квартиры и несущие опоры. С одной стороны, у вас будет возможность самостоятельно распланировать расположение и метраж каждой комнаты. С другой стороны, потребуются дополнительные затраты на установку перегородок. Ещё один минус: на такие стены вы не сможете повесить полки для книг или бойлер. Ведь гипсокартон – это скорее облицовочный материал, фальш-стенка, а не полноценная кирпичная кладка.

Монтаж электропроводки

Самостоятельно делать такие работы крайне не рекомендуется. Разве что вы сам электрик или имеете соответствующее образование. При установке розеток и выключателей следует учитывать такие факторы:

• Эргономику. Точки должны быть доступны для всех членов семьи. В детской и ванной комнатах выключатели следует располагать, таким образом, чтобы ребёнок мог дотянуться, не вставая на цыпочки.
• Габаритная мебель и ковры. Прошли те времена, когда выключатель следовало искать за панно на стене, а розетки – под шкафом. В современном мире заранее разрабатывают дизайн комнаты, а только потом устанавливают точки электросети.
• Освещение. В длинной узкой комнате целесообразно повесить несколько потолочных люстр на 1-3 лампы, а в квадратной – одну, центральную.

Монтаж канализационных труб

Лучше всего для этого использовать изделия из пластика или ПВХ. Они накапливают меньше внутреннего налёта из-за гладкой структуры, не ржавеют, легко устанавливаются. В зависимости от сферы применения применяют следующие диаметры труб:

• под унитаз – диаметром 100-110 мм;
• под раковину, ванну или душевую кабину – диаметром 40-50 мм;
• под выходы для стиральной или посудомоечной машин – диаметром 25-30 мм;
• основной вывод сточных вод – диаметром 160-200 мм.

При осуществлении разводки канализации следует учитывать угол наклона. Поскольку, в отличие от водоснабжения, стоки выходят естественным путём, под действием силы тяжести, уклон труб должен быть от объекта забора до стояка. Иначе вы рискуете увидеть в своей ванной остатки продуктов жизнедеятельности соседа. Не забудьте на самом последнем этапе о заглушках. Канализационные стоки содержат достаточно вредных микроорганизмов, чтобы произвести небольшую экологическую катастрофу в вашей квартире.

Правильная разводка труб – залог удобства использования ванной комнаты и санузла.

Подключение водопровода

Для начала на бумаге разметьте все точки водозабора. Затем определите их расположение на кухне, в ванной и туалете. Отнеситесь к данному процессу стольже внимательно, как при разметке точек электросети. Раковина, смесители и душ должны находиться на удобной высоте. Если вы предполагаете установку биде или гигиенического душа, следует предусмотреть подключение горячей воды к данному устройству.

Теплоизоляция

Угловые и квартиры последних этажей считаются заведомо холодными. Если у вас нет возможности сделать внешнее утепление стен и пола, то никто не запрещает проделать теплоизоляцию изнутри. В качестве изоляционного материала обычно используют пенопласт, тёплую штукатурку и другие современные стройматериалы. На низ обычно монтируют систему «тёплый пол». Делать это необходимо до стяжки или оштукатуривания. Если вы собираетесь делать навесной или натяжной потолок, то над ним также можно проложить теплоизоляционный слой.

Стяжка пола

Практика показывает, что обычный цементно-песчаный раствор в пропорции 1:4 отлично подходит для данных целей. Альтернативой могут служить самовыравнивающиеся смеси или специальные бетонные растворы с применением определённых добавок.

Установка внутренних дверей и откосов

Состоит из следующих этапов:

• сборка дверной коробки;
• навес дверных петель;
• подгонка коробки к дверному проёму;
• установка дверной коробки;
• отделка откосов;
• облицовка наличником.

Последний пункт может не предусматриваться договором на оказание строительно-ремонтных работ.

Стартовая штукатурка стен

Иногда строительные бригады данный этап пропускают, аргументируя тем, что оштукатуривание относится к облицовке «под чистовую». На самом деле, это лишь разбежность в формулировках. Поэтому, перед подписанием договора на оказание ремонтных работ, рекомендуем детально вычитать перечень оказываемых услуг. Иначе замешивать раствор для штукатурки вам придётся самостоятельно.

Сделать предчистовую отделку своими руками – трудоёмкое и пыльное занятие.

Установка батарей и радиаторов

Проведение теплоснабжения по закону должен выполнить застройщик. Формально это означает наличие радиаторов и подсоединение их к трубам центрального отопления. На деле батареи могут быть близко расположены к стенам, ненадёжно укреплены или иметь недостаточно секций, что владельцу квартиры придётся срочно искать им замену.

<[#IMG4#]>

Доработка огрехов

Завершающий этап работ подводит финишную черту под предчистовыми работами. Осталось лишь убрать помещение и можно принимать выполненные услуги по акту.

Как проверить качество предчистовой отделки во время осмотра квартиры?

Во время осмотра квартиры с предчистовой отделкой можно легко и достаточно быстро оценить качество выполненных работ. Для этого не требуется быть экспертом.

На стенах и перегородках в квартирах с предчистовой отделкой не допускаются трещины, выступы, вмятины или следы от инструмента. Не должно быть никаких видимых дефектов или рельефных неровностей, которые останутся видны после нанесения декоративной штукатурки или поклейки обоев. Чтобы удостовериться в этом, необходимо взять обычный строительный уровень (желательно длиной в полтора-два метра) и, прикладывая его к стенам и откосам, проверить все горизонтали, вертикали и плоскости.

Стяжка пола должна быть прочной, ровной и однородной. Пол должен быть полностью готов к настиланию напольного покрытия: ламината, ковролина или плитки. Не допускается наличие пустот и трещин в стяжке. Это можно определить простым простукиванием. Звук при простукивании должен быть равномерным и одинаковым во всех точках квартиры. Наличие пустот или крупных внутренних трещин легко определяется на слух по изменившемуся звучанию. В помещениях с повышенной влажностью (ванной комнате и туалете) проверьте наличие гидроизоляционного слоя на полу.

Потолки должны быть ровными и побеленными (или окрашенными). Если видны стыки между плитами – это признак некачественной отделки. Состояние перекрытий должно позволять сразу же приступать к монтажу подвесных гипсокартонных конструкций или натяжных потолков без дополнительных отделочных работ.

С помощью индикаторной отвертки можно проверить наличие фазы на проводах в точках, где будут установлены розетки, выключатели и светильники. Радиаторы в комнатах должны стоять горизонтально, а трубы, подключенные к ним, – в вертикальном положении. Проверьте качество установки коробок межкомнатных дверей и оконных блоков, а также работу оконной фурнитуры. В ванной внимательно осмотрите трубопроводы, счетчики и запорную арматуру. Капли воды на полу или потеки жидкости на трубах – это причина усомниться в качестве монтажных работ.

Поскольку в квартире с предчистовой отделкой уже смонтирована электропроводка и проложены трубопроводы отопления, необходимо получить от застройщика план их монтажа. Он нужен для разработки дизайн-проекта чистовой отделки помещения. В противном случае при выполнении других работ в квартире можно наткнуться на провода и трубы в стенах и полу.

Приемка квартиры от застройщика в черновой отделке

Популярность предложения и его стоимость

Мы уже выяснили, что предчистовая отделка – это хоть и середина между двумя крайностями, но середина золотая, то есть почти идеальный вид квартиры в новостройке. Однако предложение квартир с отделкой появилось у нас относительно недавно и, хоть оно и смогло оставить на плаву рынок недвижимости во время финансового кризиса, а всё-таки не стало слишком популярным. Так, весной прошлого года РБК писали, что доля новых квартир хоть с какой-нибудь отделкой пока близка только к трети – остальные две трети, а именно 69% квартир, сдаются застройщиками без отделки вообще. Как уже говорилось выше, отсутствует отделка чаще всего в домах бизнес- и премиум-класса. Интересно, что при этом и в том и в другом классе предчистовая отделка всё же менее популярна, чем чистовая – 3% против 9% в первом случае и 7% против 21% во втором. То есть та самая золотая середина вовсе не так любима народом, как кажется.

Возможно, сейчас против отделки работает как раз тот факт, что за неё приходится платить. «Купим квартиру, а потом как-нибудь дёшево сделаем ремонт сами» вместо «Купим квартиру и доплатим за то, чтобы в неё можно было въехать сразу». По мнению многих застройщиков, чтобы привлечь клиента, цена за квадратный метр с отделкой не должна превышать цену квадратного метра без неё больше, чем на 10%. Это, впрочем, не значит, что такого принципа придерживаются все девелоперы и тем более не значит, что отделка доступна каждому покупателю. Чем выше класс, тем качественнее должна быть отделка, и тем она, соответственно, будет дороже.

Парадоксально, но факт – покупателям жилья эконом-класса легче позволить себе квартиру с отделкой, чем покупателям премиума.

Вот и получается, что дороговизна и сомнения в качестве отделки негативно сказываются на компромиссном варианте. Одни думают: «Пусть лучше нам сделают дорого, но чтобы всё было готово к заселению». Другие думают: «Пусть лучше нам сделают самый минимум, зато дёшево». И почти никто не думает: «Пусть будет не очень дорого, но и не очень дёшево. И чтобы не всё готово, но и не совсем чуть-чуть. Как же я люблю компромиссы! Надо попросить, чтобы стены мне покрасили в серый цвет, средний между белым и чёрным!»

Правила и порядок работ по ремонту и отделке

После того, как квартира проверена, можно подумать и о ремонте.

Совет! Обязательно составьте проект и смету. Пусть это будет собственноручно сделанный документ в Excel и 3D-модель в бесплатном редакторе, но это обязательный этап. Без него не будет цельной картины предстоящей работы и контроля расходов.

После того, как вы определились с обстановкой всех помещений, можно приступать к делу.

Порядок работ приведён с учётом того, чтобы более «грязные» работы не портили уже сделанные участки:

1. Прокладка трасс кондиционера, установка недостающих розеток и других линий электропроводки, прокладка слаботочных систем, если они не установлены.
   
   
   
   
   На этом же этапе сооружаются откосы и переустанавливается входная дверь, если в том есть необходимость. Места примыкания откосов утепляются и штукатурятся.
2. Плиточные работы. Керамической плиткой или керамогранитом отделываются обычно ванная и туалет, чуть реже кухня (фартук и пол в зоне готовки), а также прихожая при входе в квартиру. Все швы должны быть затёрты, а примыкания – обработаны с помощью сантехнического герметика.
   
   
   
   
3. Обустраиваются потолки. Обычно это конструкции, которые позволяют скрыть провода и одновременно обеспечит ровную поверхность. Это могут быть натяжные или подвесные (гипсокартонные) потолки с последующей покраской.
   
   

   
   

4. Конечная отделка стен с помощью интерьерной краски, обоев или иных средств. В некоторых случаях может потребоваться предварительное выравнивание тонким слоем белой шпатлёвки.
   
   
   
   
5. Укладка финишного полового покрытия – линолеум, ламинат, паркет, кварцвинил или иные варианты. После того, как сделаны полы, настаёт очередь плинтусов.
   
   
   
   
6. Монтаж межкомнатных дверей. Благодаря тому, что обои уже поклеены, их края закроются дверными наличниками. После установки дверей плинтуса подрезаются в размер, их торцы закрываются декоративными заглушками.
   
   
   
   
7. Размещение осветительных приборов – люстр, ламп, бра, светильников. На все розетки надеваются накладки, ставятся выключатели.
   
   
   
   
8. Установка сантехники. Ванная, туалет, раковина – всё остаётся чистым и неповреждённым благодаря тому, что ставится в конце.
   
   
   
   

Примечание. Даже с предчистовой отделкой ремонт займёт немало времени. На этот период рекомендуется установить временный унитаз – свой старый или купленный через сайт или «вживую» на барахолке. Это облегчит жизнь вам (если делаете ремонт сами) или бригаде.

После комплекса всех проверок и ремонтных работ хозяевам остаётся только внести мебель, и можно наслаждаться уютом в своей квартире.

Правила приемки предчистовых работ

Самая частая ошибка владельцев домов – невнимательная проверка проделанной предчистовой отделки. Многие недочеты впоследствии в разное время проявляются, что сопровождается повреждением декоративных материалов. Исправление таких ситуаций обходятся значительно дороже, проводятся дольше, чем при своевременном выявлении.

Читайте также:  Как правильно укладывать полы в деревянном доме?

Перечень моментов, которые подлежат проверке, выглядит следующим образом:

• Ровность. На потолках и стенах перепады, наплывы, царапины, поры из-за игры света после окрашивания будут видны. Под обоями и декоративной штукатуркой мелкие дефекты скрываются. Относительно пола неровности могут спровоцировать разрушение жестких напольных покрытий. Подложка может сгладить многие недочеты, но она со временем на выступающих местах проминается и также приходит в негодность.

Пример проверки ровности стен Источник kapital62.ru

• Монолитность. Это касается целостности выравнивающих покрытия и стяжки. Любая трещина является показателем плохого армирования или его отсутствия. Нередко исполнители упускают проклейку сеткой углов и стыков, например, между листами гипсокартона. Усадка дома не способна вызвать появление трещин на предчистовой отделке, что говорит о некачественном ремонте. Вдоль стен по периметру пола должна быть протянута демпферная лента с небольшим выступом, так как прямой стык здесь технически недопустим.
• Окна. Исправность проверяется касательно ровности, фурнитуры, целостности. В закрытом состоянии конструкция должна быть герметичной. Подоконники часто повреждаются инструментами и растворами, поэтому им также нужно уделить внимание.
• Двери, если установлены. Здесь важно соответствие уровням, плотность и ровность всех стыков. Фурнитура должна быть исправной, все комплектующие без дефектов и повреждений.

Проверка дверной фурнитуры Источник rem-doors.ru

Нюансы приема квартиры с предчистовой отделкой

Квартиру после этой отделки можно доделать самостоятельно. Однако, при приеме, не стоит закрывать глаза на недоделки и определенные дефекты.

Простого осмотра всего помещения будет недостаточно. В связи с этим нужно ознакомиться с полной процедурой приема квартиры и все ее нюансы.

Принятие нового помещения

Узнав, что такое предчистовая отделка квартир, приём нового здания проводится с учётом следующих правил:

1. 
   Гладкий и хорошо отбеленный потолок с возможными отклонениями — длиной до 3 м от 10 до 14 мм.
2. Хорошо наплавленные и идеально плоские стеновые панели без дефектов, трещин, отметок с инструмента. Ровное покрытие.
3. Хорошо вставлены окна без промежутков между ними и стеной.
4. Обязательно проверить структуру окна на открытие и закрытие, что должно быть сделано без скрипов. Проверьте жёсткое закрывание окон без возможности пропускать воздух.

При установке системы отопления на полу, разработчик должен предоставить свою схему, чтобы предотвратить повреждения труб. Гидроизолирующий слой должен идти без дефектов, повреждений и трещин. Установка дверей должна выполняться без скрипов при их открытии и закрытии. Двери не должны иметь царапин или повреждения.

Покупая квартиру, нужно знать, в каком состоянии она продаётся. Будущий ремонт зависит от того, насколько готовые квартиры доставлены строителями. Кроме того, важно знать, что искать при получении новой квартиры.

Сегодня многие покупатели более требовательны, поэтому они все чаще отказываются брать жилье с черновой отделкой. Поэтому при подписании акта приёма вы должны убедиться, что содержание квартиры соответствует требованиям договора. Чтобы иметь основания подписать документ, важно знать, что искать при просмотре квартиры.

Стоит ли покупать квартиру с предчистовой отделкой

Такая квартира подойдет тем, кто не хочет:

• Вникать в тонкости стяжки полов, инженерных сетей и прочих работ. Это потребует не только времени и денег, но и нервов.
• Жить в типовом ремонте. Чтобы потом не переделывать ремонт застройщика, а сразу обустроить все по своему вкусу.
• Переплачивать за ремонт застройщику. Сэкономить получится у тех, кто хочет своими силами сделать бюджетный ремонт.

Если вы ищете квартиру со свободной планировкой, чтобы самостоятельно зонировать пространство, вам подойдет черновая отделка. В предчистовой квартире делать серьезные изменения сложно и дорого.

Изучить расценки на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге можно на сайте Restate. Удобный поиск с помощью фильтра позволяет указать приемлемую для вас цену, район или конкретную улицу, площадь и отделку.

Мифы

Спрос на квартиры с предчистовой обработкой растет, и застройщики увеличивают долю предложения в этом сегменте. Тем не менее есть несколько распространенных заблуждений касательно покупки такой недвижимости.

Один из них в том, что самостоятельный ремонт обойдется дешевле. Это не правда, поскольку строительные фирмы сотрудничают с поставщиками материалов, приобретая их по оптовым ценам и пользуясь системой скидок.

Обратите внимание! Покупателю обойдется отделка от застройщика на 20% дешевле, чем самостоятельная обработка.

Кроме того, на момент заключения договора цены фиксируются. Расходы покупателя останутся прежними даже после внезапного повышения цен на материалы.

Читайте также:  Как проверить квартиру по кадастровому номеру онлайн

Следующий миф – намеренное использование некачественных материалов. Они вместе с характеристиками указываются в соглашении с покупателем. Клиент заранее будет знать все фирмы, у которых осуществляются закупки и уровень качества каждого элемента.

Что относится к предчистовой отделке квартиры в новостройке?

При долевом строительстве или приобретении квартиры в новостройке будущие жильцы сталкиваются с разными видами отделки, которые существенно отличаются друг от друга.

Если чистовая отделка предполагает наличие уже законченного ремонта, то в случае черновой на плечи будущего владельца ложится осуществление всех его этапов. Выбор будет зависеть от того, готовы ли вы дополнительно тратить деньги и время на дальнейшую реконструкцию квартиры.

Чтобы принять правильное решение, нужно разобраться, что такое черновая отделка квартиры, чистовая и предчистовая, чем они отличаются и какой из вариантов будет более выгодным для вас в конкретной ситуации.

Виды отделки квартиры

При покупке жилья в новостройке обычно предлагаются следующие варианты отделки:

1. чистовая;
2. предчистовая;
3. черновая.

Чистовая отделка

Включает в себя полный перечень отделочных работ, необходимых для комфортного проживания. Качество и стоимость материалов, а также некоторые виды работ варьируются в зависимости от класса жилья.

После приобретения владелец получает полностью готовую к заселению квартиру, в стоимость которой уже включены все затраты на обустройство.

Чистовую отделку называют ремонтом «под ключ». Она не будет отличаться оригинальностью, зато позволяет сразу же въехать в квартиру или сдать ее в аренду.

Предчистовая

В помещениях проведено большинство ремонтных работ, за исключением финишной отделки. Тем не менее, квартира практически готова к проживанию. Покупатель имеет возможность изменить интерьер по собственному желанию или просто закончить ремонт. Такой вариант стоит дешевле отделки «под ключ» и позволяет свести к минимуму средства и трудозатраты, необходимые для ремонта.

Черновая

Включает обязательный минимум, необходимый для сдачи дома в эксплуатацию:

1. в квартире выполнена стяжка;
2. установлены батареи отопления;
3. есть подводы водопровода и канализации;
4. электроснабжение проведено частично, без оформления точек подключения и детальной разводки;
5. есть окна, но обычно без подоконников и откосов, входная дверь.

Черновая отделка не предусматривает наличие сантехники и межкомнатных дверей.

Несмотря на то, что при выборе квартиры с черновой отделкой придется вложить в ремонт приличную сумму и ждать несколько месяцев до заселения, такой вариант имеет свои плюсы:

можно реализовать любые идеи, создать уникальный дизайн;
нет необходимости избавляться от неустраивающей низкокачественной отделки от застройщика.

Разумный выбор

При желании самостоятельно подобрать материалы для ремонта наиболее привлекательным будет приобретение квартиры, имеющей предчистовую отделку. Подобный вариант часто встречается в жилье эконом- и бизнес-класса.

Полезный совет!

В таких квартирах созданы необходимые минимальные условия для проживания и предоставлены возможности для самостоятельного завершения ремонта.

Предварительная отделка отличается от чистовой меньшей степенью готовности квартиры к заселению в нее жильцов и должна включать:

1. Проведение монтажа электросети и проверку ее готовности к эксплуатации.
2. Установку оконных блоков и выполнение монтажа подоконника, откосов и отливов.
3. Проведение работ по устройству перегородок и монтажу межкомнатных дверей.
4. Монтаж системы отопления, включая все необходимые устройства для обогрева помещения.
5. Подведение водоснабжения и канализации до точек подключения сантехники.
6. Выравнивание поверхности стен и пола, подготовку потолка.
7. Разумный выбор отделки в новостройке

В квартиру с предварительной отделкой можно заселяться с параллельным проведением ремонта, который, в случае необходимости, можно проводить поэтапно или растянуть во времени при финансовых затруднениях. Наибольшим плюсом в таком типе проведенных застройщиком работ станет возможность самостоятельно подбирать материалы для финишной отделки, что позволит создать дизайн в желаемом стиле.

Приемка квартиры с предчистовой отделкой

В процессе осмотра квартиры с предчистовой отделкой перед приемкой необходимо знать, какие работы должны быть выполнены и на что стоит обратить более пристальное внимание.

Стяжка пола

Обычно неровности черновой поверхности основания перекрываются бетонной стяжкой, на которую в дальнейшем укладывают желаемое напольное покрытие. Стяжка должна быть прочной и качественной, без трещин и бугров. Незначительные неровности допускаются, но в пределах установленной нормы. В местах соединения стен и пола все стыки должны быть проклеены шумоизоляционной лентой.

Обустройство потолков

Поверхность должна быть ровной и не иметь заметных следов на стыках плит. Потолки, как и при чистовой отделке, должны быть равномерно побелены и иметь законченный вид.

Отделочные работы проводятся таким образом, чтобы при необходимости было возможно установить натяжную или гипсокартонную конструкцию, а при их отсутствии потолок не портил внешний вид помещения.

Выравнивание стен

Стены по всей площади должны быть оштукатурены и отделаны шпатлевкой, иметь ровную вертикальную поверхность без наплывов и скашивания углов. На отдельных участках допускается погрешность не более 1–2 мм. На стенах не должно быть трещин и сколов, отслоения материала, следов от шпателя.

Система отопления

Устанавливается в соответствии со всеми нормативными документами. Элементы системы отопления должны симметрично вписываться в отведенное для них пространство. Установка радиаторов выполняется на одной высоте относительно пола. Батареи должны иметь все необходимые кронштейны для надежной фиксации, а также краны Маевского, позволяющие спускать воздух.

Установка окон

При установке окон недопустимы зазоры между оконным блоком и стеной. Фурнитура должна исправно функционировать, а поверхность стекол не иметь трещин или царапин. Все подоконники устанавливаются на одном уровне, их размер и конфигурация не должны препятствовать потокам воздуха, поднимающемся от батарей.

Сантехническая разводка

Полное проведение сантехнического монтажа предусматривает только чистовая отделка, а в случае предварительной устанавливается система водоснабжения и канализации, которая глушится в местах подключения сантехники. Водопровод должен быть в исправном состоянии и иметь необходимые для функционирования краны.

Что следует ожидать от предчистовой отделки?

• Потолок должен быть выровнен слоем стартовой шпаклёвки для последующей окраски или побелки. Возможно нанесение финишной шпаклёвки.
• На стены должен быть нанесён выравнивающий слой штукатурки. Для комнат допускаются отклонения 1-3 мм на 1 метр, для санузла и ванной комнаты – до 5 мм. В панельных домах обычно штукатурка отсутствует.
• Стяжка пола по уровню с максимальным отклонением 1-2 мм на 1 метр. Теплоизоляция или укладка тёплого пола не предусматривается, если это не оговорено дополнительно.
• Разводка водоснабжения и канализации от стояка в кухню, ванную и санузел. При этом установка самих сантехнических устройств не предполагается.
• Разводка электропроводов по комнатам, как правило, без установки розеток и выключателей.
• Подключение отопления.
• Отделка дверных и оконных откосов.

Данный перечень может дополняться или изменяться по желанию заказчика. Именно от специфики будущих работ будет оговариваться, сколько стоит предчистовая отделка в новостройке. Итоговая цена будет зависеть от метража квартиры, сложности ремонта и стоимости материалов на момент выполнения отделки.

Что входит в предчистовую отделку и как производятся работы

Разберёмся с этими загадочными «что-то», которые будут представлены в квартире с предчистовой отделкой. Итак, застройщик выполнит для вас следующие пункты.

Начнём с того, что у вас сразу будет ровно всё то, что было бы при черновой отделке. Ну, это как минимум и точно – на самом деле всё это будет либо как-то улучшено, либо чем-то дополнено. Застройщик озаботится планом работ – сначала возьмётся за основные и постепенно будет добавлять детали.

• Во-первых, ремонтники займутся в вашей квартире инженерией. Начнут, наверное, с санузла. В нём и на кухне установят трубы, подготовят их к подсоединению к ванне или душевой кабине, унитазу и раковине. Всё, что нужно, подключат к канализации, а чтобы из неё не доносился неприятный запах, поставят на трубы специальные заглушки. Подключат воду – сначала холодную, потом горячую. Собственно, сама сантехника появится уже позже – выбирать вы её будете лично.
• Во-вторых, вас обеспечат отоплением. Установка этой системы обязательно будет происходить по всем правилам, чтобы у вас потом не было с ней проблем. А ещё, раз уж заговорили про тепло, примерно на этом этапе пол застелят специальным материалом для теплоизоляции.
• В-третьих, в вашей квартире, скорее всего, смонтируют электропроводку – то есть разведут электрические провода по всей площади, подсоединят их к электрощитку. На этом все инженерные работы, вероятно, закончатся. А предчистовая отделка – продолжится.
• В-четвёртых, застройщик возведёт для вас межкомнатные перегородки в соответствии с планировкой и с помощью штукатурки или шпаклёвки выровняет стены. Неважно, что вы сами будете делать с ними дальше – красить или клеить на них обои. Их готовность должна оставить этот выбор за вами. И да, чтобы никаких трещин, отслоений и неровных участков – если они будут, заставляйте ответственных всё переделывать! Точно так же выровняют и побелят потолки. Ну и пол – так как он уже теплоизолирован, можно заняться его стяжкой. Это значит, что вам подготовят промежуточный слой между основанием и чистовым напольным покрытием. Чем лучше и ровнее этот слой будет выполнен, тем дольше прослужит вам ваш будущий пол. Вы же, надеемся, не собираетесь в скором времени его менять?
• В-пятых, в качестве последних штрихов к общей картине, в вашей квартире установят необходимые межкомнатные двери и подоконники, подготовят розетки и выключатели. Ответственный застройщик за собой ещё и приберётся. Мусора после затяжного процесса ремонта точно будет много, поэтому оставлять его жильцам – это как минимум некрасиво.

Сколько стоят квартиры с предчистовой отделкой в новостройках

Наценка за чистовую и предчистовую отделки в разных регионах может существенно отличаться. Квартиры в предчистовом варианте примерно на 5% дороже черновых. А чистовая отделка добавит еще около 10-15% к итоговой сумме.
В среднем цена на квартиру в новостройке в Москве на май 2021 года стартует от 250 тыс. за кв м, в Московской области — от 145 тыс. Средний диапазон цен — 2,5–13,2 млн руб. за объект. Узнать точную стоимость в конкретном районе можно на портале Restate. Здесь собраны более 14 000 новостроек с реальными ценами, фото и планировками.

Средняя цена в новостройке в Санкт-Петербурге — от 172 тыс., в области — от 107,7 тыс. руб. Разброс цен — 1,7–7,4 млн. руб. за объект. 

Разумный выбор отделки квартиры

Если клиент имеет желание и возможность самостоятельно выбрать отделочные материалы для будущего ремонта, то самым идеальным вариантом будет приобретение жилья с предчистовой отделкой. Этот предварительный вариант обработки довольно распространен в квартирах любого класса. В квартирах с такой отделкой уже есть минимальные условия для проживания, в нее можно заселяться и сохраняется возможность самостоятельно завершить все оставшиеся отделочные процессы.

Достоинства и недостатки

Основные преимущества предчистовой отделки:

• Есть возможность для создания собственного индивидуального дизайна. В связи с этим многие предпочитают именно этот вид отделки, поскольку потом можно оформить квартиру по своему вкусу;
• Ее очень хорошо использовать при усадке дома. Поскольку после постройки, дома в течении 2-3 лет подвержены усадке, поэтому в них не рекомендуется сразу делать капитальный ремонт. А вот предчистовая отделка, будет отличным вариантом ремонта во время усадки.

Недостатки:

• Некачественно выполненная работа;
• Высокая стоимость.

Элементы предчистовой отделки

Предчистовые работы в квартире включают в себя:

1. Штукатурка и шпатлевка стен. Они должны быть выполнены максимально профессионально. На стенах квартиры не допускается наличие каверн и изъянов. После штукатурки и нанесения финишного слоя шпаклевки на стене не должно остаться даже намёка на повреждения. Несоблюдение этих требований может повлечь повторную отделку некачественного элемента.

2. Монтаж оконных блоков. При их установке не допускается наличие зазоров и щелей между стеклопакетом и стеной. В ходе монтажных работ подобные недостатки устраняются с помощью монтажной пены. Обратите внимание, чтобы на пену была уложена специальная влагостойкая лента. Она предназначена для защиты пены не только от влаги, но и предохраняет от воздействия солнечных лучей. Вместе с оконными блоками устанавливаются и подоконники, они должны располагаться на одной высоте, и не препятствовать циркуляции потоков теплого воздуха, исходящих от источников тепла. Кроме того, при приемке квартиры проверьте работу запорных механизмов на окнах и дверях на балкон. Естественно, на окнах должны отсутствовать следы механических повреждений.

3. Качественный пол. Для выравнивания и утепления пола в квартире, как правило, применяется бетонная или цементная стяжка. Любой покрытие на подготовленный пол должно ложиться без проблем. Допускается неровности, не влияющие на качество укладки ламината, линолеума, ковролина и иных половых покрытий. В местах примыкания стяжки к перегородкам и несущим или межкомнатным стенам стыки изолируются защитной лентой. Сама стяжка предназначена выдерживать значительные нагрузки, впоследствии на неё встанет мебель и бытовая техника.

4. Система отопления. Монтаж отопительных приборов в квартире производится согласно строительным нормам и правилам. После заселения в новую квартиру домовладелец не должен иметь хоть какие-нибудь проблемы с теплом. Радиаторы и батареи должны быть оборудованы устройством сброса воздуха. Проверьте качество крепления радиаторов к стене. Это значит, что в зависимости от типа отопительного прибора применяются различные типы кронштейнов. К примеру, чугунные батареи требуют применения напольных кронштейнов, а биметаллические радиаторы можно монтировать только на стеновые металлические стержни-штыри.

5. Потолки. Потолочная поверхность так же как и пол не должна иметь существенных недостатков. Предварительная отделка гарантирует, что подвесные, натяжные потолки, иные отделочные материалы должны установиться без всяких сложностей.

6. Во время предчистовых работ монтируется электрическая проводка и сантехника. В дальнейшем владельцу квартиры передаются схемы монтажа и проектная документация. Это необходимо во избежание повреждений во время планового ремонта или иных строительных работ.

Чистовая отделка/под ключ

Этот вид отделки предполагает, что квартира будет готова к переезду сразу после сдачи дома в эксплуатацию. В помещениях уже есть все необходимое для жизни. Это удобно, когда владельцы спешат переселиться в новый дом из съемного жилья или из другого города и все желаемые изменения готовы отложить на более позднее время. Либо дольщики вложили в покупку все свои деньги и на новые траты, связанные с отделкой, не рассчитывают. Также квартиры в чистовой отделке предпочитают инвесторы, которые сдают купленные помещения в аренду без дополнительных вложений.

Чистовая отделка бывает разных видов, от стандартной до фирменной и дизайнерской. Уровень чистовой отделки определяется классом дома. Причем за отделку более дорогими материалами застройщики предлагают доплачивать.

Недорогое массовое жилье — это самые простые материалы, какие только сможет найти строительная фирма. Линолеум без плинтусов, водоэмульсионная краска в санузлах, бумажные обои, зачастую не самого удачного цвета и рисунка. Застройщику эта отделка обходится ненамного дороже получистовой, зато позволяет стимулировать спрос среди покупателей с низким бюджетом: студентов, молодых семей.

В проектах повышенной комфортности строительные компании используют более качественные материалы, которые должны прослужить несколько лет и не вызывать раздражения, пока хозяева не соберутся делать ремонт. Это износоустойчивый линолеум с плинтусами, обои нейтральных тонов, керамическая плитка в санузлах, натяжные потолки, межкомнатные двери средней ценовой категории.